繰り上げ返済は期間短縮型がお得？
一般的に、繰り上げ返済は、期間短縮型が金利負担が減ってお得と言われます。
それはほんとうでしょうか？天邪鬼なので、色々と疑ってしまうタチです。
(´_ゝ｀)ﾏﾀｶ ｼﾞｺﾁｭｰ (;’∀’)ｼﾞｺﾁｭｰ?
ですが、私は返済額変更型が有利だという考えです。どういうことか見ていきましょう。
期間変更方式
期間変更方式は、繰り上げ返済をしても返済額が変わりません。代わりに返済期間が短縮されます。
返済額変更方式よりも利息が減るので、単純に考えれば、期間変更方式がお得です。
ただし、繰り上げ返済しても、毎月の返済額が変わりませんので、何も変わった気がしません。
返済額変更方式
返済額変更方式は、返済期間を変更しない代わりに、毎月の返済額を減額する方式です。
利息の総額は、こちらの方式のほうが多くなります。また返済期間が長いので、変動金利の場合は、金利の上昇リスクも多くなります。
しかし、毎月の返済額が減るので、繰り上げ返済していることが実感できます。結構大事。
ですが、メリットは、それだけではないのですよね。もう少しあとで説明します。
自動の繰り上げ返済という選択
繰り上げ返済を自動にできる方法をご存じでしょうか？
金融機関は限られますが、自動で繰り上げ返済できる銀行があります。
ずぼらな人には、こういう自動システムは必須です。(´_ゝ｀)ﾎﾝﾄ ﾅﾝﾓﾃﾞｷﾝﾉｶ
SBI新生銀行と三井住友信託銀行にそれぞれ、期間変更方式と、返済額変更方式があります。
どちらの銀行も充分に低金利ですから、使いたい返済方式の違いで選ぶと良いでしょう。
三井住友信託銀行は、手動ですが、期間変更での繰り上げ返済もできます。
状況によって返済方法を選べるので、柔軟に対応できますね。
住宅ローン 自動繰上返済（スマート返済）について | SBI新生銀行 (sbishinseibank.co.jp)
自動返済 | 新規お取扱終了商品・サービス | 三井住友信託銀行 (smtb.jp)
期間変更方式ｖｓ返済額変更方式
返済額変更方式が有利であるのは、投資を併用するからです。
以下の条件でシミュレーションしてみます。
・ローン金額：５０００万円
・ローン金利：０．３２％
・ 返済年数：３５年
・毎月返済額：１２．５万円／月額
・繰り上げ額： ５．５万円／月額
・投資利回り：年利５％
繰り上げ額は固定です。
期間変更方式は、短縮された期間分を投資に回します。
返済額変更方式は、減額された分を投資に回します。
シミュレーション結果：ローン残高
当然ですが、期間短縮方式は早く返済完了します。
この時点から１８万円（１２．５＋５．５）をフルに投資に回せます。
期間短縮方式の利息総額は１９５万円、返済額変更の利息総額は２２２万円です。
期間短縮のほうが、２７万円ほど利息がお得になります。
シミュレーション結果：月々返済額
返済額変更方式は、返済額が徐々に減っていきます。
返済当初から、元の支払い額からの差分を投資に回せます。
シミュレーション結果：資産残高
一番大事な、資産残高の発表です！
３５年後には、返済額変更のほうが、１５００万円資産が多く残ります。
低金利が続くとは限らないので、どちらが正解とかはありません。
わたしには返済額変更が性に合っていますし、有利になる可能性が高いと考えています。
さぁ、これをみて、あなたはどう考えますか？
では、また(´ー｀)ノシ
さいごに
ここまで、自動返済を推してきて申し訳ないのですが、三井住友信託銀行の自動返済は２０２２年７月２９日で新規申し込み受付終了しました(;´･ω･)ｻﾞﾝﾈﾝ
返済額が変更になるごとに、はがきの送付などのコストがかかりますからね。(*´Д｀)ｿﾗｿｳﾖ
完全に電子化しないとダメよ～、ダメダメ。
ではまた(´ー｀)ノシ
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